Wer ein Haus, eine Wohnung oder auch ein Grundstück verkaufen möchte, sollte den aktuellen Wert des Verkaufsobjekts kennen. Nur so können Sie dieses optimal am Markt platzieren und schaffen eine solide Verhandlungsbasis. Dieser Ratgeber fasst alles Wissenswerte rund um die Immobilienbewertung für Sie zusammen.
Kennen Sie eigentlich den aktuellen Wert Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Grundstückes? Eine Immobilienbewertung kann aus mehreren Gründen sinnvoll sein – allen voran, wenn Sie über einen Verkauf nachdenken und Ihr Eigentum zu einem marktgerechten Preis anbieten wollen. Die Wertermittlung lohnt sich aber auch dann, wenn Sie sich erst einmal einen Überblick über Ihre Vermögenswerte verschaffen wollen, weil Sie für Ihre Zukunftsplanung genau wissen möchten, auf welche Werte Sie zurückgreifen können.
In jedem Fall lohnt es sich, Kontakt zu einem Immobilienexperten aufzunehmen, der das aktuelle Marktgeschehen verfolgt, die Angebots- und Nachfrage-Situation kennt und Sie darüber hinaus auch unterstützen kann, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten.
In diesem Ratgeber erfahren Sie:
- Was Ihre Immobilie eigentlich wert ist
- Was Bodenrichtwerte anzeigen
- Welche Bewertungsverfahren es gibt
- Was bei einem Wertgutachten wichtig ist
Die Bedeutung einer professionellen Immobilienbewertung
Wenn Sie Ihre Immobilie betrachten und sich über deren Wert Gedanken machen, dann schwingen dabei sicher viele Emotionen mit. Vielleicht haben Sie das Haus selbst gebaut, Zeit und Kraft investiert, viele Jahre mit Ihrer Familie darin gewohnt und zahlreiche besondere Augenblicke erlebt. Vielleicht ist es auch Ihr Elternhaus, in dem Sie Ihre Kindheit verbracht und auch an diese Zeit zahlreiche schöne Erinnerungen haben. In jedem Fall hat diese Immobilie nicht nur einen finanziellen, sondern auch einen emotionalen Wert für Sie, der eine objektive Preiseinschätzung meistens verhindert.
Umso wichtiger ist es, dass Sie eine professionelle Immobilienbewertung in Auftrag geben. Ein Makler ist dazu in der Lage, Immobilien neutral und ohne die Bezugnahme auf persönliche Interessen zu bewerten, wodurch optimale Voraussetzungen für den Haus- oder Wohnungsverkauf geschaffen werden. Als erfahrenes Makler-Team verfügen wir bei der DIMA Immobilienvermittlung über tiefe Kenntnisse des lokalen Immobilienmarkts und berücksichtigen bei der Immobilienbewertung selbstverständlich immer auch die aktuellen Markttrends.
Immobilienbewertung: Was ist meine Immobilie wert?
Die Immobilienbewertung ist ein komplexes Vorhaben, bei dem Sie viele unterschiedliche Faktoren im Blick haben müssen. Hier ein erster Überblick:
- Lage, Lage, Lage
Der Immobilienstandort gehört zu den aussagekräftigsten Faktoren. Eine Immobilie in einer begehrten Lage mit einer guten Infrastruktur durch nahegelegene Schulen, Einkaufszentren, Arbeitsplätze sowie eine hervorragende Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz hat in der Regel einen höheren Wert als eine vergleichbare Immobilie in einer weniger attraktiven Lage.
- Größe und Schnitt
In den vergangenen Jahren ist die Nachfrage nach Immobilien mit offenen Wohnstrukturen und weiten Räumen gestiegen. Wer ein Haus mit diesem Schnitt auf dem Markt verkaufen möchte, kann oftmals höhere Preise ansetzen.
- Renovierungszustand/Energetischer Zustand
Der Renovierungszustand einer Immobilie ist ein entscheidender Faktor. Gut gepflegte, frisch sanierte Immobilien verkaufen sich besser als Häuser mit einem hohen Renovierungsbedarf. Ein ebenso wichtiger Faktor ist in diesem Zusammenhang der energetische Zustand eines Objekts. Je mehr in dieser Hinsicht unternommen wurde, desto höher ist der Immobilienwert anzusetzen.
- Besondere Ausstattungsmerkmale
Besondere Ausstattungsmerkmale wie eine moderne Küche, hochwertige Böden, ein Swimmingpool, ein Carport oder ein Kamin wirken sich in der Regel ebenfalls wertsteigernd aus.
Es gibt bei der Immobilienbewertung noch viele weitere Faktoren, die berücksichtigt werden müssen. Auch die aktuelle Wirtschaftslage und die derzeitige Angebots- und Nachfragesituation wirken sich auf den Immobilienpreis aus.
Was ist der Bodenrichtwert und welche Rolle spielt er bei der Wertermittlung?
Der Bodenrichtwert ist eine wichtige Orientierungshilfe bei der Immobilienbewertung. Er gibt, vereinfacht gesagt, an, welche Verkaufspreise vergleichbare Grundstücke in den vergangenen Jahren erzielen konnten. Die Gemeinden erfassen sämtliche Immobilientransaktionen der Vergangenheit und sortieren diese nach spezifischen Gebieten – das ist wichtig, damit sich der Bodenrichtwert am Ende auch nur auf vergleichbare Objekte bezieht. Der Wert wird alle zwei Jahre aktualisiert, damit auch aktuelle Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt berücksichtigt werden können.
Zu den wertbeeinflussenden Faktoren gehören die Lage des Grundstücks und bei unbebauten Flächen auch der Erschließungsgrad, die Möglichkeiten der Bebauung und auch der Schnitt des Grundstücks. Ein Grundstück mitten im Grünen oder in einer belebten Stadt wird beispielsweise anders bewertet als eine Fläche, die sich direkt neben einem Flughafen oder einer Autobahn befindet. Grundsätzlich basiert der Bodenrichtwert also auf der Annahme, dass das Grundstück Ihres Nachbarn mit einer ähnlichen Größe und Ausstattung zu einem vergleichbaren Preis auf dem Immobilienmarkt angeboten werden kann.
So funktioniert das Vergleichswertverfahren bei der Immobilienbewertung
Wenn wir für eine Immobilienbewertung das Vergleichswertverfahren anwenden, dann vergleichen wir die zu bewertende Immobilie mit ähnlichen Häusern in der Umgebung, die kürzlich verkauft wurden. Unsere Makler tragen dafür Verkaufsdaten von Immobilien oder Grundstücken zusammen, die aufgrund ihrer Merkmale vergleichbar sind. Dennoch können wir die Werte natürlich nicht 1:1 übernehmen, denn jede Immobilie ist einzigartig und muss individuell betrachtet werden.
Aus diesem Grund nehmen wir bei den Vergleichsdaten Anpassungen vor und berücksichtigen die Unterschiede zwischen den Immobilien. Hat ein Haus beispielsweise eine moderne Heizungsanlage mit Wärmepumpe und das andere noch eine Ölheizung, muss dies in die Immobilienbewertung einfließen. Außerdem prüfen wir, ob aktuelle Markttrends wie beispielsweise eine sprunghaft angestiegene Nachfrage sich auf die Immobilienpreise auswirken.
In diesen Fällen ist das Sachwertverfahren sinnvoll
Das Sachwertverfahren kommt immer dann zur Anwendung, wenn es nicht genügend Vergleichswerte aus der Nachbarschaft gibt, um den Immobilienwert mit dem Vergleichswertverfahren zu bestimmen. Dies betrifft meistens alleinstehende Häuser in einer ländlichen Gegend. Es wird in diesem Fall lediglich das Haus und seine Bausubstanz betrachtet und dabei ermittelt, wie hoch die Herstellungskosten heute für dieses Haus wären.
Dabei spielt natürlich der Baupreisindex als Abbild für Material- und Lohnkosten eine große Rolle: Ein 70 Jahre altes Haus kann heute nicht zu denselben Bedingungen gebaut werden wie damals. Beim Sachwertverfahren wird auch der Bodenrichtwert betrachtet, da natürlich auch die Lage des Hauses berücksichtigt werden muss.
Ertragswertverfahren für nicht selbst genutzte oder vermietete Immobilien
Das Ertragswertverfahren wenden wir für Immobilien an, die Renditen (z. B. aus künftigen Mieteinnahmen) erzielen sollen, denn potenzielle Käufer und Investoren möchten vor ihrer Kaufentscheidung wissen, welches Ertragspotenzial die Immobilie hat und ob sich die Investition perspektivisch rentieren kann. Für eine marktgerechte Immobilienbewertung nach diesem Verfahren analysieren wir deshalb aktuelle Mietverträge, sehen uns die Fluktuation an und beziehen auch zukünftig mögliche Mieterhöhungen in die Betrachtung mit ein.
Abgezogen werden davon dann die Betriebskosten wie Grundsteuern, Versicherungen, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Der ermittelte Immobilienwert ist eine optimale Entscheidungsgrundlage, um den Ertragswert mit den Anfangsinvestitionen und den Renditeerwartungen zu vergleichen.
Wertgutachten: Darauf müssen Sie achten
Es gibt sehr feine, aber entscheidende Unterschiede zwischen einer kostenlosen Immobilienbewertung und einem gerichtsfesten Wertgutachten. Die Immobilienbewertung ist immer dann vollkommen ausreichend, wenn Sie eine Immobilie verkaufen und dafür einen angemessenen Angebotspreis festlegen wollen. Ein gut kalkulierter Angebotspreis schafft eine solide Grundlage für einen schnellen Verkaufserfolg. Wenn Sie aber beispielsweise den Hauswert für eine Scheidung oder Erbstreitigkeiten vor Gericht benötigen, dann ist ein kostenpflichtiges Verkehrsgutachten erforderlich, welches nur von einem Immobiliengutachter erstellt werden darf. Man unterscheidet hierbei zwischen einem Kurzgutachten, das beispielweise zur Ermittlung der Steuerpflicht benötigt wird, und einem gerichtsfesten Gutachten, das über 30 Seiten umfasst.
Sollten Sie Ihre Immobilienbewertung für einen geplanten Verkauf benötigen, dann sind wir Ihr richtiger Ansprechpartner und nehmen uns sehr gerne die Zeit für ein ausführliches Beratungsgespräch. Benötigen Sie darüber hinaus noch ein Verkehrswertgutachten, so vermitteln wir Sie über unser branchenübergreifendes Netzwerk selbstverständlich direkt an einen Immobiliengutachter.
Ihr vertrauensvoller Partner bei der Immobilienvermittlung in Falkensee und Hoppegarten
